Registro público de la propiedad:
naturaleza jurídica, estructura, funcionamiento y actos inscribibles
Kotty Guadalupe Arzate Alcalá
Instituto universitario del centro de
México
Él registro público de la propiedad
La relación entre propiedad y sociedad es realmente
estrecha, a tal punto que se puede afirmar, que la propiedad es lo que dio
origen a la sociedad actual, entendiendo la propiedad como el poder que se
tiene sobre un objeto, y como todo poder, la propiedad da seguridad, porque
hace sentir al humano confiado y fuerte, es por ello que la necesidad de ese
poder, la necesidad de tener algo a lo que considerar suyo, la necesidad de la
propiedad, dio origen a la civilización y al derecho mismo, como una
herramienta para mantener el orden.
De forma peculiar, el concepto de propiedad no apareció
hasta el siglo XIX, aunque se percibía bastante bien en los siglos anteriores,
siendo la propiedad uno de los derechos fundamentales en torno a los cuales se
crearon las grandes civilizaciones de la antigüedad como los Egipcios, los
Persas o España, y las grandes naciones e imperios actuales como el imperio
capitalista de los Estados Unidos de América. No es difícil entonces, darse
cuenta de la importancia de la propiedad en la vida humana, y por lo tanto de
su relevancia en el derecho.
Exceptuando a algunos modelos de estado, la gran mayoría
confía en el estado la obligación de velar por los intereses de sus ciudadanos,
siendo uno de los más importantes la seguridad, que comprende no solo el
aspecto físico de la persona, sino también su propiedad, y es precisamente por
ello, que se crea el registro público de la propiedad con el fin de llevar un
control de todos aquellos bienes que existen en un determinado territorio,
saber a quienes pertenecen o en que condición se encuentran, y de todos los
negocios que se realicen en torno a ellos para poder otorgar esa seguridad a
las personas dueñas de dichos bienes, y como la propiedad ha ido evolucionando,
esta institución también ha sufrido una evolución a través de los tiempos,
empezando por el hecho de que si bien el concepto de propiedad no ha variado a
través de los años, las cosas o seres que pueden considerarse dentro de la
propiedad si lo han hecho, como por ejemplo, en los antiguos imperios de Roma,
China, Egipto o Persia, o en los imperios coloniales del siglo XV como España o
Inglaterra, la esclavitud estaba permitida, y por lo tanto una persona, el
esclavo, podía ser propiedad de otra persona, el amo, quien al igual que lo que
hacemos hoy en día con los objetos, podía disponer de su esclavo como mejor le
pareciera.
Actualmente la esclavitud ha sido prohibida en gran parte
del mundo, podría decirse que ha sido abolida, por lo que los seres humanos no pueden
estar considerados dentro de la propiedad. Es por esto que el registro público
de la propiedad que se analizara en el presente trabajo, se centra
exclusivamente en los bienes inmuebles.
Para poder entender que es y para qué sirve el registro
público de la propiedad es necesario primero se entienda que es la propiedad,
que es el derecho de propiedad y que son los bienes.
Primero, la propiedad es todo aquello que está bajo el
dominio de una persona, coloquialmente se define como “lo que le pertenece a
alguien”, entrando en el campo del derecho, se deben tomar además el aspecto de
poder disponer de ese algo, como por ejemplo una casa, será propiedad de aquel
que tenga las escrituras, lo que significa que la posee, la tiene en su
dominio, pero además esa persona que posee las escrituras puede vivir en esa
casa, rentarla, venderla o prestarla, es decir: puede disponer de ella. En
resumidas palabras, el derecho de propiedad es el dominio que se tiene sobre un
bien y el poder disponer de este.
Los bienes en cambio, pueden ser según el derecho todo
aquello que se pueda poseer y que este dentro del comercio, es decir que pueda
venderse, rentarse, comprarse, cederse, etcétera, y por lo tanto debe ser
licito el poder realizar distintas transacciones con ellos, de lo contrario, no
puede ser considerado un bien. Aunque hay bienes que no son precisamente
objetos, se puede afirmar que un bien es todo aquello con lo que se puede
negociar, así los animales, por ejemplo, entran dentro del concepto de bienes,
y pueden ser propiedades.
Asimismo existe una extensa clasificación de los bienes,
dependiendo sus funciones o características, al derecho, y al estado, las
clasificaciones que más les atañen son la de los bienes muebles y los bienes
inmuebles, los primeros son aquellos bienes que pueden ser trasladados de un
sitio a otro, los segundos son aquellos objetos inamovibles, como una casa o un
terreno, siendo esta característica, de no poder trasladarse, lo que les ha
hecho los más importantes para el estado, pues ocupan un espacio y se
encuentran en su territorio, forman parte de ese territorio. Es por ello que el
registro público de la propiedad se centra de manera específica sobre estos
bienes, que de cierto modo, forman parte de la propiedad del estado.
Antecedentes del registro público de la propiedad
El registro público de la propiedad no siempre ha
existido como actualmente es, y a diferencia de muchas de las figuras e
instituciones jurídicas de la familia neo romanista, el registro público de la
propiedad no surgió en Roma, ni tiene su antecedente en el derecho Romano, que
pese a dar gran importancia a la propiedad, poco control tenían realmente sobre
ella, se limitaban a establecer sus derechos y beneficios, como por ejemplo las
sucesiones, el patrimonio, la propiedad de los esclavos, o definir qué cosas eran consideradas públicas y
por ende que podían ser utilizadas por todos y cuales en cambio eran privadas,
pero jamás se molestaron por llevar un control o registro de ello, para ellos
todo se limitaba a la tierra, a quien le pertenecía una parcela, y todo lo que
en ella había era en automático de una persona, los muros y templos en cambio,
como estaban en la ciudad, la polis,
era en cambio propiedad del estado, y por ende, de todos los ciudadanos de
Roma.
Los primeros vestigios del registro público de la propiedad
se encuentran en el antiguo Egipto, donde se tenía un registro del comercio, de
los esclavos, de los materiales y de todo aquello cuanto se utilizara en la
elaboración de su reino, para facilitar de esta manera el reponer los
materiales que pudieran llegar a escasear, y medir la riqueza del reino. Este
registro egipcio fue adoptado y adaptado en la edad media por España, Francia e
Inglaterra para llevar un control sobre las riquezas de los países.
En el año de 1673
Francia desarrolla un registro sobre la actividad comercial terrestre, regulado
por su código de comercio y por su código civil, y fue el primer registro en
hacerse público. España toma de modelo este registro mercantil francés, y en
1865 crea su propio código de comercio con su respectivo registro, y es
precisamente este código de comercio Español el que influirá de forma directa
en la creación del registro público de la propiedad y el comercio de la
legislación Mexicana en el año de 1869.
Naturaleza jurídica
Una vez analizados los
antecedentes históricos de esta institución, se puede comprender mejor de donde
proviene y porque surgió.
En un primer punto,
surge de la necesidad y la responsabilidad del estado por proteger la propiedad
de las personas, ya sean físicas o morales, y brindarles la seguridad jurídica
en todas sus transacciones relacionadas con los bienes inmuebles a través de la
publicidad, es decir, permite que toda persona conozca la condición de un
inmueble, saber quién es su propietario, si tiene gravámenes, o cualquier otro
vicio que pudiera afectar el negocio que se realiza en torno a ese bien. Además,
esta institución ayuda al estado a llevar un control sobre todas aquellos
bienes inmuebles que se encuentran en su territorio y que además forman parte
de este, y saber que se está haciendo con ellos.
Luego del análisis de
la historia del registro público de la propiedad, puede decirse que tiene su
origen en el código civil y en el código de comercio, y de hecho, la ley que lo
rige con máxima jerarquía es el código civil del estado correspondiente, aunque
cuente a su vez con su propio reglamento.
Estructura
El registro público de la propiedad es una institución que
está a cargo del poder ejecutivo quien a través de la secretaria de gobierno
designa a los individuos que desempeñaran los cargos de director y
subdirectores del registro público de la propiedad, tiene a su vez, como toda
institución de carácter público o privado, un reglamento interno donde se
especifica su organización, sus funciones, normas, entre otras cosas.
En México lo que se hace para poder agilizar la labor de esta
institución, es dividir el territorio de un estado por zonas, atendiendo a la
cantidad de población o el tamaño del territorio, se crea una dirección general
para todo el estado, y varias subdirecciones dependiendo de las áreas
comprendidas, a las que se les da un número y se les puede asignar más de una
subdirección. Su estructura en la legislación Mexicana, queda de la siguiente
manera: El registro público de la propiedad depende de forma directa del poder
ejecutivo, quien a través de la secretaria de gobierno vigila el correcto
desempeño de sus funciones, por lo tanto el director general del registro
público de la propiedad está bajo la potestad de la secretaria de gobierno, y a
su vez tiene la responsabilidad de vigilar y dirigir las funciones de los
subdirectores.
Funcionamiento
El registro público de la propiedad trabaja a base de un
sistema progresivo de libros y folios, esto quiere decir que los trámites irán
foliados con numeración ascendente, respetando un orden cronológico. Dicho
registro debe ser escrito, aunque se contempla la opción de hacer el registro
de forma electrónica apoyándose en computadoras.
Cada subdirección
contara con un sello oficial, este sello será idéntico para todas las
subdirecciones y es obligación de los subdirectores verificar que todos los
documentos que les hagan llegar sean inscribibles (que sea de su competencia),
y vigilar las disposiciones del reglamento.
Así mismo, como se ha
mencionado anteriormente, es deber de la secretaria de gobierno designar a las
personas que fungirán como directores y subdirectores atendiendo a los
requisitos expresados en su reglamento interno. En el caso del estado de
Querétaro, el artículo 7 del reglamento del registro público de la propiedad y
el comercio se señalan los requisitos necesarios para poder aspirar al cargo de
director o subdirector, los cuales son los siguientes: el contar con la
licenciatura en derecho, llevar cinco años ejerciendo la profesión, tiempo que
se cuenta a partir de la fecha de expedición del título, haber residido un
mínimo de tres años en el estado del que se pretende el puesto, haber aprobado
un curso, cuando mínimo, de derecho registral y notarial, y ser ciudadano
mexicano.
Actos inscribibles
Los actos inscribibles se refieren a todos aquellos
trámites que se pueden realizar en la institución del registro público de la
propiedad, tales como son las cesiones de derechos, los testamentos ológrafos, hipotecas,
préstamos con garantía, prescripciones sobre los bienes inmuebles, la
constitución de las sociedades mercantiles, poderes con reserva de dominio,
embargos o gravámenes, el registro de fraccionamientos y todo acto de comercio
o civil para causar efecto ante terceros conste en escritura pública como
compraventas y compraventas con reserva de dominio, entre algunas otras cosas.
Conclusión
Es de
suma importancia conocer todas aquellas instituciones del gobierno, si bien, no
hay que buscar ser expertos en todas y cada una de ellas, es bueno poder tener
una idea general sobre estas, para evitar problemas futuros, y agilizar los
trámites, pues es más sencillo encontrar algo sabiendo donde buscar, que
hacerlo como se dice coloquialmente “a ciegas”.
El registro público de la propiedad es pues, una
institución que a todo comerciante y litigante puede ser de gran utilidad,
aunque en teoría debería ser de utilidad y provecho de todos los ciudadanos, la
realidad es que dado que protege hechos y actos jurídicos relacionados con los
bienes, es a este primer grupo de personas a las que más puede llegar a servir.
Bibliografía
Rafael
Rojina villegas (2008) Compendio de derecho civil II bienes, derechos reales y
sucesiones, (41ª. Ed.) Porrúa, México
Referencias
digitales
David Piñera Ramírez (1999) el
registro público de la propiedad como fuente para la historia de la tenencia de
la tierra. El caso de baja california Baja California editorial Grijalva
http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/2/730/47.pdf . Consultada el 12 de Mayo
del 2016
Pedro Alfonso Labariega Villanueva
(2012) Devenir historico del registro público de comercio- UNAM
http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/4/1855/20.pdf Consultada el 12 de Mayo
del 2016
Registro público de la propiedad.
Naturaleza jurídica (2012) http://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/Documentos/Tesis/160/160359.pdf amparo
en revisión 212/2011. Distribuidora automotriz, s.a. de c.v. 29 de septiembre
de 2011. Unanimidad de votos. Ponente: Víctor Francisco Mota Cienfuegos.
Secretaria: Ariadna Ivette Chávez Romero. Consultada el 8 de Mayo del 2016
Reglamento del registro público de
la propiedad y el comercio del estado de Querétaro.http://rppc.queretaro.gob.mx/rppcweb/portal/marco_juridico/reglam.pdf
Sitio web online del registro
público de la propiedad y de comercio del distrito federal (Consejería
jurídica y de servicios legales) http://www.consejeria.df.gob.mx/index.php/dgrppyc consultado el
10 de Mayo del 2016
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